Hallenimmobilien: Neue Studie zur Altlastensanierung

Hallenimmobilien: Studie zur Altlastensanierung – eine neue, bundesweite Studie hat die Sanierungskosten für Gebäude und Boden, Lager-, Logistik- und Produktionsimmobilien berechnet. Hierfür wurden rund 7.000 Hallen mit einer Fläche von rund 72 Mio.m² und die dazugehörigen Grundstücke mit einer Größe von rund 245 Mio. m² näher betrachtet. Dies entspricht – laut der bislang einzigen parzellenscharfen Bestandserhebung durch das hessische Beratungsunternehmen IndustrialPort von 2012 – rund 12 Prozent des gesamten deutschen Hallenflächenbestandes ab 1.000 m². Die Studie wurde gemeinsam von IndustrialPort – einem Unternehmen, das sich auf die Beratung rund um die Lager-, Logistik- und Produktionsflächen spezialisiert hat – und ARCADIS – einem der führenden internationalen Anbieter von Beratungs-, Projektmanagement- und Ingenieurleistungen in den Bereichen Infrastruktur, Umwelt und Immobilien durchgeführt.

Das Umweltbundesamt gibt zur Zeit rund 314.000 Altlastenverdachtsflächen bundesweit an, davon ca. 217.000 aufgrund ehemaliger betrieblicher Nutzungen. „In den vergangenen Jahren wurden ca. 10–12 Prozent der Verdachtsflächen als Altlasten bestätigt. Erfahrungsgemäß werden – abhängig von Nutzung und Gefährdungslage – für rund 50 Prozent – das heißt, 5–6 Prozent der Verdachtsflächen – dieser Fälle Sanierungsmaßnahmen eingeleitet,“ erklärt Peter Jamin, Segmentleiter Umwelt Due Diligence bei ARCADIS Deutschland.

Diesen Ansatz auf Logistikflächen übertragen, ergibt auf Basis der in der Studie ermittelten Benchmarks und der IndustrialPort-Hallenflächenbestandserhebung, ein Marktpotential von 4,1 Mrd. € für Altlastensanierung im Boden. Werden diese Flächen in den nächsten 20 Jahre entwickelt, würden ordnungsrechtliche Kosten von 180 Mio. € pro Jahr anfallen. Für nachlaufende Grundwasser- und Bodenluftsanierungen sind in den Folgejahren weitere Kosten zu erwarten.

Berücksichtigt man Alter und Nutzungstyp der Hallenimmobilien, kann für Schadstoffe in der Bausubstanz ein theoretisches Marktvolumen für den Mehraufwand durch Schadstoffsanierung im Zuge von Um- bzw. Rückbau von 38,7 Mrd. € abgeleitet werden. Unterstellt, dass die Gebäude in den nächsten 30–50 Jahren einmal komplett erneuert werden, ergibt sich eine Markvolumen von ca. 970 Mio. € pro Jahr. „Somit ergibt sich ein Gesamtmarktvolumen für Schadstoffsanierungen für Hallenimmobilien von etwa 1,2 Mrd. € pro Jahr in Deutschland,“ sagt Peter Salostowitz, Geschäftsführer von IndustrialPort.

Der neue Report unterscheidet zwei Faktoren und deren getrennte Einstufung in Risikogruppen: Gebäude- und Grundstückssanierungskosten. In diesen Risikogruppen erfolgt eine Unterteilung nach drei Baujahrsklassen. Darüber hinaus erfolgt eine Einteilung nach Notwendigkeit der Maßnahmen:
1. Maßnahmen zur Gefahrenabwehr
2. Baubedingte Maßnahmen

Aufbauend auf den Risikogruppen wird zusätzlich hinsichtlich des zukünftigen Nutzungskonzeptes (Flächenentwicklung, Umnutzung, Drittverwendung) differenziert.

Aus dem Verwendungszeitraum der relevanten Schadstoffe wie Asbest, polychlorierte Biphenyle (PCB), polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) oder künstliche Mineralfasern (KMF), lassen sich kritische Baujahre ableiten. Je nach Art und Umfang der Schadstoffe können Mehrkosten von null – für Objekte ohne Schadstoffrisiken – und 36 € pro m² Bruttogeschossfläche (BGF) für Objekte mit flächigen Schadstoffverwendungen erwartet werden. Die Bandbreite der Mehrkosten für Bodenkontaminationen bewegt sich zwischen Grundstücken ohne umweltbedingte Mehrkosten und Objekten mit umfangreichen Sanierungsbedarf von über 1.200 € pro m² Grundstücksfläche. Die Risikogruppen als Grundlage werden Benchmarks in Form von sogenannten BoxWhisker-Plots für die einzelnen Kategorien
angegeben. Beispielsweise ergibt der Erwartungswert (25 bis 75% Box) für die Gebäudegruppe B (älter als 10 aber jünger als 30 Jahre) Mehrkosten bei Umbaumaßnahmen in Höhe von 5,0 € pro m² bis 6,6 € pro m².

Für Maßnahmen zur Abwehr von Gefahr würde für das gleiche Gebäude Kosten zwischen 0,30 und 3,20 € pro m² anfallen. In einem ungünstigen Fall liegen zum Beispiel flächig schwach gebundene Asbestverwendungen vor. Hier können Sanierungskosten von bis zu 35,00 € pro m² und mehr anfallen.

Hallenimmobilien: Studie zur Altlastensanierung – der Benchmarkreport Hallenimmobilien – Sanierungskosten für Gebäude und Grundstücke – kann hier online bezogen werden.