Logistik- & Industrieinvestmentmarkt Deutschland Q4-2018: Da Renditen langsamer fallen, werden Mieten stärker steigen

• Das Transaktionsvolumen lag mit rund 6,7 Mrd. Euro zwar erwartungsgemäß unter dem Vorjahreswert, aber deutlich über dem 5-Jahres-Durchschnitt
• Frühindikatoren deuten auf schlechteres realwirtschaftliches Umfeld hin
• Keine große Renditekompression mehr in Sicht; voraussichtlich starkes Mietwachstum in den Kernlagen die Folge
• Zuhnehmend Integration von Logistikimmobilien in die Portfolios prognostiziert

Der deutsche Markt für Logistik- und Industrieimmobilien schließt das Jahr 2018 mit einem Umsatzrückgang ab. Insgesamt wechselten hier Objekte für rund 6,7 Mrd. Euro den Eigentümer – das sind 28 % weniger als im Vorjahr. Nichtsdestotrotz wurde mit dem Endergebnis der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre übertroffen (5,0 Mrd. Euro). „Insgesamt beobachten wir auch weiterhin, dass die Assetklasse am institutionellen Investmentmarkt an Relevanz dazugewinnt. Der Fokus der Investoren liegt dabei nach wie vor auf den Top-7-Logistikregionen der Bundesrepublik“, konstatiert Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills. 2018 entfiel mit rund 2,9 Mrd. Euro ein Anteil von 43% des Transaktionsvolumens auf diese sieben Regionen.Während der wachsende Online-Handel Taktgeber und Treiber des Logistiksegments bleibt, deuten zahlreiche Frühindikatoren auf eine Verschlechterung des realwirtschaftlichen Umfeldes hin. Insbesondere die außenwirtschaftliche Dynamik scheint nachzulassen. Die Nachfrage an Industrie- und Logistikflächen dürfte hiervon zwar nicht unberührt bleiben, wird aber angesichts des langfristigen strukturellen Wachstums des Logistiksektors voraussichtlich weiterhin ansteigen. „Allem voran der Bedarf an Flächen mit über 5.000 m² wächst, Transportunternehmen sorgen für sehr viel Dynamik, da sie am meisten Fläche absorbieren“, sagt Peter Salostowitz, Geschäftsführer beim Beratungsunternehmen IndustrialPort, das den Logistik- und Industrieinvestmentmarkt in Deutschland gemeinsam mit Savills analysiert. „Zudem steigt die Nachfrage nach Neubauprojekten immens, da sie im Vergleich zu Bestandsimmobilien aufgrund besserer Flächen- und Energieeffizienz im Unterhalt günstiger sind.“ Dies macht sich auch am Markt bemerkbar: Zuletzt gab es mit einem Anteil von über 50 % mehr spekulative Bauten als bisher.

„Auf Seiten der Investoren werden Gewerbeparks relevanter. Sie sind zwar aufgrund diversifizierter Nutzerstrukturen und laufenden Instandhaltungsmaßnahmen mit einem relativ hohen Asset Management-Aufwand verbunden, bergen dadurch aber auch reichlich Wertsteigerungspotenziale“, stellt Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills, fest. Mit dem Visio in München, dem Kodak-Areal in Stuttgart und der Clinton-Zentrale nahe Berlin waren drei Verkäufe dieses Teilsegments unter den Top-20-Transaktionen des vergangenen Jahres, sodass insgesamt ein Volumen von 735 Mio. Euro umgesetzt wurde – ein Anteil von rund 11 % am Gesamtumsatz und ein Plus von 54 % gegenüber dem Vorjahreswert. In den Top-7-Regionen entfielen sogar etwa 22 % auf diese Objektklasse.

Die Renditen sind im vergangenen Jahr nochmals deutlich zurückgegangen. Während die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr um 50 Basispunkte auf nunmehr 4,2 % fiel, ging die Durchschnittsrendite um 30 Basispunkte auf 5,3 % zurück. „Für das laufende Jahr ist allerdings damit zu rechnen, dass die Renditekompression sich spürbar abschwächt. Eine Folge der langsameren Renditekompression dürfte ein stärkeres Mietwachstum in den Kernlagen sein, da die Projektentwickler die steigenden Grundstücks- und Baukosten nicht mehr in Form von höheren Exit-Faktoren an die Endinvestoren weiterreichen können“, so die Prognose von Ehm. „Für das laufende Jahr ist absehbar, dass viele institutionelle Investoren den Logistikimmobilienanteil in ihrem Portfolio erhöhen möchten. Dies spricht dafür, dass auch im Jahr 2019 mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen zu rechnen ist.“

Die 6-seitige Analyse ist kostenfrei über den Online-Shop von IndustrialPort zu beziehen.

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