Facility Management-Kosten von Hallenimmobilien richtig einschätzen
Bedeutung von FM-Kosten steigt
Facility Management-Kosten – kurz FM-Kosten – entwickeln sich aus Renditesicht im Laufe der Nutzungsdauer einer Immobilie zum Zünglein an der Waage.
FM-Kosten steigen – Mieten fallen mit zunehmendem Gebäudealter
Während Mieten mit zunehmenden Gebäudealter – und damit verbunden – schlechter werdendem Gebäudezustand s und seiner technischen Ausstattung abnehmen, nehmen; im Gegenzug die FM-Kosten zu. Dies ist bei Hallen- bzw. Industrieimmobilien (Lagerhallen, Logistikhallen, Produktionshallen) nicht anders als bei anderen Immobilienarten nur die Menge an verbauter, technischer Gebäudeausstattung ist oft geringer.
Benchmarking auf Basis der DIN
Grundlage für die Ermittlung von FM-Kosten ist eine nachvollziehbare Einteilung der Gebäude und der Kosten nach vordefinierten Leistungsbildern. Damit die ermittelten Kosten für jeden nachvollziehbar sind, empfiehlt sich eine Einteilung anhand der gültigen DIN 32736 Gebäudemanagement. Auf Basis einer breiten Datenbasis lassen sich Kostenbenchmarks für die einzelnen Leistungsbilder, bezogen auf die Hauptnutzungsarten Lager, Logistik, Produktion und Büro und die gewählten Ausstattungsklassen ermitteln. Bei noch genauerer Datenlage – wie dies bei der FM-Kosten-Gemeinschaftsstudie für Hallenimmobilien der WISAG und IndustrialPort der Fall ist (hier FM-Kostenstudie bestellen), ist die Ermittlung von Benchmarks auf Kreisebene möglich. In dieser Studie wurde eine Unterteilung in folgende Leistungsbilder vorgenommen:
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Technik (Wartung und Inspektion mit einer Wertgrenze von 1.500 € ohne Selbstbehalt; Betreiben/Betriebsführen; Energiemanagement; Dokumentation; Informationsmanagement)
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Hausmeister/Techniker (Sicherheitsinspektionen, Sicherstellen der Objektsauberkeit; Einhalten der Hausordnung; Maßnahmen für kleinere Instandsetzungen)
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Reinigung/Unterhalts- sowie Glasreinigung (Staubwischen & -saugen; Fußböden wischen; Nass reinigen der Sanitärobjekte; Abfallbeseitigung; Glasreinigung – mit und ohne Befahranlagen)
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Sicherheit (Bewachung; Verschluss von Objekten und Liegenschaften; Patrouille; Streifendienst – ggf. mit Fahrzeugen; Revierdienste innen und außen)
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Winterdienst und Außenanlagen (Pflege der Außenanlagen; Reinigung versiegelter Außenflächen)
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KGM = Kaufmännisches Gebäudemanagement (Termingerechte/kostengünstige Ersatzteilbeschaffung; Sicherstellung des Kostenplans; ordnungsgemäße buchhalterische Verwaltung; Gebäudebewirtschaftung (Lieferantenauswahl; Auftragsvergaben; Soll/Ist-Kostenvergleich; Erstellen der Nebenkostenabrechnung)
Große Unterschiede zwischen einzelnen Ausstattungsstufen…
Diese Einteilung als Grundlage lassen große Unterschiede zwischen einzelnen Ausstattungsstufen einer Hauptnutzungsart erkennen:
Quelle: IndustrialPort
… wie auch räumlich große Unterschiede
Diese Kosten variieren räumlich sehr stark. Das hängt zum einen von der Personalverfügbarkeit und den Personalkosten ab und zum anderen von den Anfahrwegen. So sind deutliche Unterschiede selbst in einem Bundesland mit relativ nah beieinander liegenden Kreisen und kreisfreien Städten nicht selten.
Quelle: IndustrialPort
Kontinuierlicher Anstieg der FM-Kosten über die Jahre
Zusätzlich steigen diese FM-Kosten seit Jahren kontinuierlich an. Hintergrund hierfür sind Lohnkostensteigerungen, Personalverfügbarkeit, Betriebsmittelkostensteigerungen sowie Auflagen seitens des Gesetzgebers. Hier ist besonders erwähnenswert, dass einzelnen Leistungen heute nur noch durch ausgebildete Fachkräfte erledigt werden dürfen. Vor kurzem konnten solche Arbeiten noch durch angelerntes Personal durchgeführt werden.
Quelle: IndustrialPort
Facility Management-Kosten von Hallenimmobilien werden zum Zünglein an der Waage
Abschließend lässt sich feststellen, dass der Markt für Hallenimmobilien zwar boomt, dies jedoch zu fallenden Renditen führt. Demgegenüber steigen die FM-Kosten seit Jahren, was sich nicht unbedingt auf die Mieten übertragen lässt. Hinzu kommen deutliche Unterschiede der FM-Kosten aufgrund der gewählten Gebäudeausstattung, was auch für die Mieten gilt. Die FM-Kosten variieren räumlich sehr stark – dies gilt für die Mieten nur bedingt. Auch nimmt der kundenseitige Wunsch nach nachhaltiger Gebäudebewirtschaftung zu, allerdings ohne dies bezahlen zu wollen. Nachhaltigkeitslabel auch im investmentgetriebenen Hallenbereich durchzusetzen, welche zu Lasten der Rendite gehen werden. So werden die Renditen weiter fallen, während FM-Kosten weiter steigen werden. Diese Entwicklung bei konstanten bzw. über die Nutzungsdauer fallenden Mieten, werden FM-Kosten in Bezug auf die Sinnhaftigkeit einer Investition in Industrieimmobilien zum Zünglein an der Waage werden lassen.
Lesen Sie alle wichtigen Details zu diesem aktuellen Trend in unserer Studie:
Facility-Management-Kosten von Industrieimmobilien 3. Auflage
Facility-Management-Kosten von Industrieimmobilien als neuer Report von IndustrialPort.
Antworten auf die Frage: Welcher Hallentyp verursacht welche Kosten?
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