Buying Industrial Real Estate – A Guide for Investors

Demand for industrial real estate has increased significantly in recent years. Companies in logistics, manufacturing, and trade increasingly require specialized facilities, while investors are attracted by promising return opportunities. However, purchasing an industrial property requires sound market knowledge, thorough location analysis, and precise profitability calculations.

In this article, you will learn:
✔ Which location factors are critical when investing in industrial real estate
✔ How to select the right financing strategy
✔ What return opportunities and risks exist
✔ Which legal and tax aspects must be considered

1. Location Selection – The Most Important Factor When Buying an Industrial Property

Location is paramount when buying an industrial property. It influences not only current demand but also long-term value retention and return potential.

1.1 Key Location Criteria

When buying an industrial property, the following criteria should be considered:

🔹 Verkehrsanbindung: Nähe zu Autobahnen, Schienenverkehr, Flughäfen und Häfen ist essenziell.
🔹 Infrastruktur: Die Erreichbarkeit für Lieferanten und Mitarbeiter spielt eine große Rolle.
🔹 Wirtschaftsstruktur der Region: Standorte mit starken Industriezweigen bieten langfristige Stabilität.
🔹 Verfügbare Arbeitskräfte: In Regionen mit Fachkräftemangel kann es schwer sein, qualifizierte Mitarbeiter zu finden.
🔹 Flächennutzungsplan & Genehmigungen: In einigen Regionen gibt es strenge Vorschriften für industrielle Nutzung.

1.2 Top-Standorte für Industrieimmobilien in Deutschland

Die besten Standorte für Industrieimmobilien in Deutschland sind:

📍 Hamburg – Starke Hafenlogistik, große Handelsunternehmen
📍 Rhein-Ruhr-Gebiet – Hohe Bevölkerungsdichte, exzellente Verkehrsanbindung
📍 Frankfurt/Rhein-Main – Knotenpunkt für internationale Warenströme
📍 München & Stuttgart – Fokus auf Automobilindustrie und High-Tech

🔗 Weiterführender Artikel: Bewertung von Logistikimmobilien – Methoden & Strategien

2. Rendite & Finanzierung – Lohnt sich die Investition?

Industrieimmobilien bieten oft attraktive Renditen – doch wie hoch sind diese genau?

2.1 Renditeberechnung für Industrieimmobilien

Die Rendite einer Industrieimmobilie wird meist über die Nettomietrendite berechnet:

📊 Formel:
👉 Rendite (%) = (Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis) × 100

💡 Beispiel:
✅ Jahresmieteinnahmen: 200.000 €
✅ Kaufpreis: 3.000.000 €
✅ Rendite: 6,67%

💰 Tipp:
Investoren sollten auch die Gesamtkapitalrendite (Return on Investment, ROI) und die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) analysieren.

2.2 Finanzierungsmöglichkeiten für Industrieimmobilien

Es gibt verschiedene Wege, eine Industrieimmobilie zu finanzieren:

🔹 Eigenkapitalfinanzierung – Höhere Sicherheit, aber Kapitalbindung
🔹 Bankkredit (Fremdfinanzierung) – Niedrige Zinsen nutzen, aber hohe Tilgungskosten beachten
🔹 Leasing oder Sale-and-Lease-Back – Alternative für Unternehmen, die Liquidität erhalten wollen

🔗 Verwandter Artikel: Logistikimmobilien als Investment – Lohnt sich das?

✅ Deka Immobilien Investmentstrategien

3. Risiken beim Kauf von Industrieimmobilien

Jede Investition birgt Risiken. Hier sind die häufigsten Fehler, die Investoren vermeiden sollten:

⚠ Fehlende Standortanalyse – Eine schlechte Lage kann zu Leerstand führen.
⚠ Unzureichende Mieterauswahl – Zahlungsunfähige Mieter gefährden das Investment.
⚠ Steigende Betriebskosten – Energiekosten, Instandhaltung und Verwaltungskosten nicht unterschätzen.
⚠ Regulatorische Risiken – Umweltauflagen oder Flächennutzungsänderungen beachten.

🔗 Verwandter Artikel: Akteure im Markt für Logistikimmobilien

✅ Marktberichte von CBRE

4. Steuerliche Aspekte & rechtliche Rahmenbedingungen

Beim Kauf einer Industrieimmobilie fallen verschiedene Steuern und Abgaben an, die Investoren beachten sollten:

📌 Grunderwerbsteuer – Je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises
📌 Gewerbesteuer & Grundsteuer – Standortabhängige Kosten beachten
📌 Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) – Steuerliche Vorteile nutzen

Rechtliche Aspekte:
📑 Gewerbemietverträge prüfen – Langfristige Verträge sichern stabile Einnahmen.
📑 Baugenehmigungen & Umweltauflagen – Änderungen an Bestandsimmobilien erfordern oft Genehmigungen.

Fazit – Lohnt es sich, Industrieimmobilien zu kaufen?

📈 Industrieimmobilien bieten stabile Einnahmen und langfristige Wertsteigerung – vorausgesetzt, der Standort und die Mieterstruktur sind optimal.

✔ Top-Standorte sind entscheidend für den Erfolg der Investition.
✔ Renditeberechnung und Finanzierung müssen gut durchdacht sein.
✔ Steuern, rechtliche Rahmenbedingungen & Betriebskosten beachten.

💡 Sie möchten eine Industrieimmobilie kaufen? Lassen Sie sich jetzt von unseren Experten beraten!